随着房产市场的快速发展，有关房产登记类行政案件已在行政诉讼纠纷中占相当大的比重。此类案件大都与民事案件相关联，相关法律规范又不是很完善，在审判实践中不能找到直接的法律依据来对案件进行裁判。为及时解决审理此类案件中的具体问题，适应发展形势，现就我院行政庭诉讼案件进行调研，现就调研遇到的具体问题作逐一分析，并对这些问题的解决提出一点思路，希望能对我们审理房产登记行政诉讼案件的实际操作有所裨益。
一、三年来我院房屋登记行政案件审理的基本情况
（一）案件基本情况
2009年，我院行政庭受理房产登记案件3件，占当年收案总数的25％，其中裁定准予原告撤诉1件，判决撤销房产登记2件；2010年，受理房产登记案件4件，占当年收案总数的30.77%，其中裁定驳回原告起诉2件、判决撤销房产登记2件；2011年1-11月，受理房产登记案件3件，占收案总数的37.5％，现审结2件，其中裁定驳回原告起诉1件、判决确认房产登记违法1件。
（二）案件类别
在这些案件中，大体可以分为两类：一类是因登记机关错误登记而在相对人或利害关系人与登记机关之间产生的纠纷，一类是因当事人之间或利害关系人对被登记的民事法律关系产生的争议。
（三）案件主要特点
1. 行政争议与民事争议交叉在一起
该类案件大都与民事案件相关联，相当多的房产登记行政案件起诉的原因是因为民事权益之争而引起的。当事人提起房产登记行政诉讼，实质是对民事权益被登记机关登记行为确认不服。
2. 登记机关败诉率高
据本次调研统计，2009——2011年度，登记机关败诉率达55.56%左右。败诉的原因集中，大都是因为忽视实体审查和违反法定程序所致。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记，如张立文诉杜蒙县人民政府行政侵权一案；有的登记程序违法，并不进行实体审查，在相对人未提供相应材料的情况下，仅凭领导或朋友的一句话就给与办理了房产登记，如甘芳芳不服杜蒙县克尔台乡人民政府颁发产权证一案。
二、审理房产登记行政案件有关问题研究
（一）关于对房产登记行为不服的起诉期限问题
此问题在张立文诉杜蒙县人民政府行政侵权一案中表现的尤为突出。最后对案件的裁判也是依起诉期限的相关法律规定而做出的。此问题在行政法学界目前存在两种争议，一种观点认为，由于房产登记行为是一种依申请的行政确认行为，登记机关不必也不应告知权利人诉权和起诉期限，更无法通知利害关系人，因此，对该类行政纠纷应适用行政诉讼法第三十九条的规定，“应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，另一种观点认为，房产登记行为属于行政行为，登记机关的制式房产所有权证书，没有相应的关于诉权和起诉期限的项目，因此，在没有告知诉权和起诉期限的情况下，就应当执行最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》的有关规定，即“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年”，对当事人不知道该具体行政行为内容的，“其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算”，超过20年的，“人民法院不予受理”。
我院行政庭认为，对房产登记行为提起诉讼的起诉期限应区分以下几种情况：1、当事人知道登记行为的内容及起诉权利和起诉期限的，起诉期限为知道登记行为的内容起3个月。2、当事人知道登记行为的内容但不知诉权或起诉期限的，起诉期限从其知道或应当知道之日起计算（3个月），但从知道登记行为内容2年后起诉的人民法院不予受理。3、当事人不知道登记行为内容的，其起诉期限从知道或应当知道登记行为内容起算，但最长不超过20年，20年后知道登记行为内容向人民法院起诉的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回原告起诉。在张立文诉杜蒙县人民政府行政侵权一案中，在庭审过程中，张立文陈述了在2003年时因为知道了房产登记的内容并提起了相关诉讼，主审法官便基于此认定原告的起诉已经超过了起诉期限，裁定驳回原告张立文的起诉。
（二）房产登记行为中行政诉讼与民事诉讼交叉的问题
司法实践中，因房产登记所涉及的纠纷，大体可以分为两类：一类是因登记机关错误登记而在相对人与登记机关之间产生的纠纷，一类是因当事人之间或利害关系人对被登记的民事法律关系产生的争议。对于前者，是典型的对具体行政行为存有争议，不涉及民事问题，自当通过行政诉讼解决。而对于后者，则产生民事与行政的交织问题。一方面是表面上对登记机关基于登记行为而颁发的权利凭证中所显示的权利状态存有争议，另一方面是在本质上对权利形成的原因――民事法律行为存有争议。
实践中，对于民事与行政交织情形的处理存在不同意见。第一种意见认为，应当先行政，后民事。其理论依据在于民事诉讼无权确认行政行为的合法性，若存在争议的民事权利已被生效的行政行为所拘束，必先通过行政诉讼途径对该行政行为合法性作出判断，而后才能解决民事争议；第二种意见认为，应当先民事，后行政。其理论依据在于涉及民事与行政交织的房产登记纠纷大多是以民事法律关系作为行政行为的基础与内容，在民事权属争议没有定论的情况下，很难确定行政行为的合法与否，应当根据民事案件的处理结果确定登记行为的合法性，如果民事诉讼确认了产权归属，则行政诉讼的结论便不言而喻；第三种意见认为，当事人可直接就民事纠纷提起诉讼，根据民事确权的内容申请登记机关重新登记即可，无需进行行政诉讼。
分析上述意见，我院行政庭认为，在房产登记程序中，由于登记机关的职权所限，其无权对作为物权变动基础的民事法律行为进行审查，相关法律也不可能要求登记机关作出某种实质性的判断，因此，只要登记行为符合法律规定，在行政审判中就应当予以维持，但这绝不意味着对物权归属的确认，民事审判也不可能以此为据进行裁判。同样，基础性的民事法律行为有效，登记行为也可能因违反审查要件、程序瑕疵等原因而被确认违法，但这也绝不意味着对实体权利的否认。民事审判的处理结果与行政审判的处理结果并无本质上的联系，也并不矛盾。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。民事裁判一旦形成，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新登记，完全没有必要以此为据再行提起行政诉讼，要求撤销原产权证。事实上，即便提起行政诉讼，若登记行为本身并不违反法律规定，法院也不能确认登记行为违法，因为登记机关尽到了其应尽的审查职责，没有违法行政。由此看来，处理此类纠纷本无所谓民事或行政先行的问题，仅通过民事途径，就可解决实际问题。而司法实践中，当事人往往不明其理，总认为产权凭证与实际权利密不可分，希望通过撤销产权证从而获得实体权利的确认。由于对当事人诉讼请求的严格掌握，行政审判无由不受理此类案件，但无论维持或撤销登记行为，也仅仅是对该行为行政合法性意义上的判定，并不对民事实体争议作出最终判断，当事人的诉讼目的不能得到实现。
鉴于此，我院行政庭认为，法院应予诉讼上的相应引导，对因登记部门原因导致登记错误的，可引导当事人直接进行行政诉讼；对因民事行为瑕疵导致登记错误的，可引导当事人进行民事诉讼；民事诉讼完结后，当事人可凭生效民事判决要求登记机关更正错误的登记行为。
（三）关于房产登记行政诉讼案件的判决方式
对于登记机关的发证行为，如事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应采用何种判决方式？有人认为，应使用确认判决。理由是，登记行为是以登记机关最终发放的证件即所有权证或他项权证来体现其效力的，该证件也是登记机关的具体行政行为的载体，而证件的效力也是当事人争议的最终落点，故应对该证件的效力作出合法或有效的确认。也有人认为应以驳回诉讼请求的判决代替维持判决。因为登记机关对民事法律关系的内容是无权审查的，很可能登记行为会由于民事法律关系的无效而失去其存在的基础。如果法院以司法审查的标准判决维持了登记机关的行为，会给以后民事审判否定房产权民事法律关系后的执行，或是行政机关自行纠正登记行为带来障碍。
我院行政庭认为，这种情况下，还是用维持判决比较合适。因为现行行政诉讼法确定的行政审判审查标准是具体行政行为的合法性，而非确定审查原告的诉讼请求受不受法院的支持，所以用驳回原告的诉讼请求来代替维持判决有违行政诉讼法关于审查对象的原则规定。用确认判决也不合适，因为确认判决只有在被诉具体行政行为违法或者无效时才能真正体现其救济功能。
三、审理房产登记行政诉讼案件的对策和建议
(一) 正确认识房产登记行为的性质。把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质，才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。
(二) 明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。
(三) 注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大，矛盾尖锐，处理不当，会影响社会稳定，对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑，真正使行政审判体现公正、公平。
正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的矛盾。由于房产登记相关法律规定欠缺、抽象、简单，而大家对法律理解的分歧又较大，不可避免登记机关的结论与法院的认定存在不同。一方面，我们要坚决纠正登记机关的错误观点，另一方面，也要进一步加强与他们的沟通，通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式，达成法律理解的一致和案件处理的共识，使司法权与行政权和谐统一。
