房屋赠与继承如何缴税

    一、房屋的赠与

    1、营业税：根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》

    财税[2009]111号文件规定，只有以下三种情形可以免征营业税：

    (一)离婚财产分割;

    (二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

    (三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

    以上三种情形需提供如下资料加以证明：

    ①赠与双方当事人的有效身份证件;

    ②证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件);

    ③证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书(原件)、由公证机构出具的公证书(原件)、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料(原件);

    ④税务机关需要的其它证明文件。

    除了以上规定的三种情形或不能提供证明文件的，均应按照现二手房买卖的相关政策交纳(或免征)营业税。

    2、个人所得税

    赠与房屋免征个人所得税的情形及证明材料同赠与房屋免征营业税的情形相同，对当事双方均不征收个人所得税。除此之外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%.

    对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

    受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

    3、契税

    对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，没有例外情形。

    二、房屋的继承

    1、营业税

    根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》

    财税[2009]111号文件规定，房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人免征营业税，从以上规定可以看出房屋免征营业税的范围不仅包括法定继承人还包括遗嘱继承人和受遗赠人。

    2、个人所得税

    根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

    3、契税

    根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

    应当注意的是房屋继承的契税交纳除法定继承人以外所有承受死者生前房屋权属均为纳税义务主体，不同于个人所得税。